6203 numaralı Kamulaştırma Kanunu, kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzelki-şilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz malların, Devlet ve kamu tüzelkişilerince kamulaştırılmasında yapılacak işlemleri, kamulaştırma bedelinin hesaplanmasını, taşınmaz malın ve irtifak hakkının idare adına tescilini, kullanılmayan taşınmaz malın geri alınmasını, idareler arasında taşınmaz malların devir işlemlerini, karşılıklı hak ve yükümlülükler ile bunlara dayalı uyuşmazlıkların çözüm usul ve yöntemlerini düzenlemektedir.

İdarece yapılacak kamulaştırmanın unsurları bulunmaktadır.  Bunlardan en önemlisi kamulaştırma bedelinin peşin veya bazı durumlarda taksit ile ödenmesidir.

Daha çok tarafımıza Belediye tarafından yapılan kamulaştırma işlemlerinin bedelinin ödenmediğine veya bedelinin altında fiyatlar verildiği yönünde başvurular olmuştur. Belediyelerin kendi bütçeleri ve çoğu belediyeninde içinde bulunduğu ekonomik kriz sebebiyle taşınmaz maliklerinin kamulaştırma bedelini peşinen ödemedikleri ve beklettikleri yönünde başvurular ulaşmaktadır. Belediyelerin ve diğer idarenin yaptığı tüm kamulaştırma yani istimlak durumlarında en başta kamu yararının olması ve kamulaştıralacak taşınmazın veya irtifak bedeline ilişkin bütçe ayrılması gerekmektedir.

İdarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanılamaz.

Belediyenin kamulaştırma bedelini ödemediği durumlarda ise icra yoluna yada asliye hukuk mahkemesi kanalıyla dava açma hakkı doğmaktadır.  Kamulaştırma bedeli talebi için hak düşürücü bir süre bulunmamaktadır. Davanın görüldüğü tarihteki rayiç bedel üstünden kamulaştırma bedelinin talebi sağlanabilmektedir.

Kamulaştırmayı Yapmaya Yetkili Kurumlar

Kamulaştırma yapmaya yetkili bu kurumlar Anayasanın 46. maddesinde açıkça sayılmıştır. Bu maddeye göre örneğin bakanlıklar, il özel idareleri, belediyeler,köyler,üniversiteler kamulaştırma yapabilir.Kamulaştırma bakımından hangi kurumların yetkili olduğukonusukamulaştırmanın yetki unsurunu da içerir. Özel kişiler hiçbir şekilde kamulaştırma yapamaz. Ancak özel kişiler lehine belli şartlar altında kamulaştırma yapılabilir.

Kamulaştırma Amaç İlke Nedir?

Kamu yararı aynı zamanda kamulaştırmanın amaç unsurunu oluşturur. Kamulaştırma, ancak kamu yararını gerçekleştirmek için yapılabilir.

Kamulaştırma Değeri Neye Göre Hesaplanır ?

kamulaştırma bedeli olarak taşınmazın gerçek karşılığının yerine vergideğerinin esas alınmasına yönelik değişiklik Anayasa Mahkemesi tarafındaniptal edilmiştir. Mülkiyet hakkının sınırlanması karşısında gerçek karşılığın ödenmesine ilişkin yargılama süreci adli yargının görev alanındadır.

Kamu Yararına Kim Karar Verebilir ?

Kamu yararı kararı genellikle idari kurullar halinde verilirken o idarenin hiyerarşisindeki en yüksek amir tarafından da onaylanmaktadır.

Kamulaştırma Süreci Nasıl Olur?

Kamulaştırma Kanununda 2001 yılında yapılan değişiklikle idare tarafından satın alma usulünün denenmesi zorunlu kılınmıştır. Buna göre idarenin tapuda kayıtlı taşınmaz için yapacağı kamulaştırmada satın alma usulünü öncelikle uygulaması esastır. Satın alma usulüne mülkiyet sahibine yapılan bildirimle başlanır. Mülkiyet sahibi anlaşmayı kabul ederse pazarlık görüşmeleri yapılır ve anlaşma bir tutanakla tespit edilir. Anlaşma olmazsa yargısal aşamaya geçilir.

Anlaşma olmadığı takdirde bunun için adli yargıda asliye hukuk mahkemesi tarafından tescil kararı verilmesi gerekir ki bu aşama da yargısal aşamayı oluşturur.

Yargısal aşamada mülkiyet sahibinin idari yargıda idarenin kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açması da mümkündür. İptal davası açılır ve yürütmenin durdurulması kararı verilirse asliye hukuk mahkemesi de idari yargıda açılan davayı bekletici sorun kabul eder. İptal davası sonuçlandığında asliye hukuk mahkemesi davanın sonucuna göre işlem yapar.

Kamulaştırma bedelinin, yani gerçek karşılığın tespiti ve taşınmazın idareye tescilini içeren adli aşamada dava yükü idareye yüklendiği için idare, kendi belirlediği bedeli belirterek mahkemenin kesin kararı vermesi için adli yargıya yani asliye hukuk mahkemesine başvurur.Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası kamulaştırma usulünde asıl ve en önemli dava olarak nitelendirilmektedir.

Anlaşma olmazsa hakim,bilirkişi ve keşif yoluna başvurur. Keşif, bilirkişi raporları ve karşılıklı itirazlar dikkate alınarak hakim tarafından adil ve hakkaniyete uygun bir bedel tespit edilir. Daha sonra tescil gerçekleştirilir. Tescil hükmü kesinken bedele ilişkin kanun yoluhakları saklıdır.

Kamulaştırma Yapılan Mülkiyeti Geri Alabilir miyim?

Kamulaştırma Kanununa göre kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içinde idarece kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem ya da faaliyet yapılmazsa mülkiyet sahibi ya da mirasçıları kamulaştırma bedelini, aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilirler. Bu hak doğmasından itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer. Kamu yararının kalmaması halinde idare adına yapılan kamulaştırmalar yanında özel kişiler lehine yapılan kamulaştırmalarda da mülkiyet sahibinin geri alma hakkı vardır.

Kamulaştırma Avukatı Nedir ?

Kamulaştırma avukatı gibi bir terim teknik anlamda avukatlık kanunumuzda yer almasa da gayrimenkul hukuku üzerine çalışma yapan avukatlara kamulaştırma avukatı halk arasında denilmektedir. Kamulaştırma avukatı istanbul’da bu alana ilgi gösteren meslektaşların sayısının artmasıyla nitelik kazanmaktadır.  Kamulaştırma avukatı istanbul’da ofisi buluyorsa başka şehirlerde de dava alabilir. Yani bulunduğu il dışından alamayacağı şeklinde bir prosedür bulunmamaktadır.

Kamulaştırma Avukatı Olarak;

Kamulaştırma avukatı, acele kamulaştırma sonucu istimlak edilen arsa ve araziler, kamulaştırma sürecinin işletilmesini sağlar. Arsamdan yol geçti, tarladan yol geçti, araziden yol geçti kamulaştırma bedelini almak istiyorum gibi talepler gelmektedir.

Kamulaştırma ile Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Fark Nedir ?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında, fiilen el koyma olgu-su olmasa bile mülkiyet hakkının hukuksal nedene dayanılmadan an-cak hukuki bir işlemle kısıtlandığı bu gibi durumları kamulaştırmasız el koyma olarak nitelendirmiştir.

Kamulaştırmanın uzun ve ayrıntılı aşamalarını kısaca gözden geçirdikten sonra kamulaştırmasız el atmayla aralarındaki benzerlikler ve farklılıklar daha açık göze çarpmaktadır. Özel mülkiyete yönelik kamulaştırmasız el atma, kamulaştırmayla el atmanın tersiolduğuna göre kamulaştırmada gerçekleştirilen uzun prosedürler kamulaştırmasız el atmada yapılmamaktadır. Daha doğrusu kamulaştırmada onca idari ve yargısal aşamadan geçildikten sonra bedel tespiti yapılıyor ve mülkiyet idareye geçiyorken, kamulaştırmasızel atmada geçici 6.madde değişiklikleriyle beraber,hukuka aykırı bir şekilde özel mülkiyeti ihlal eden idare,kamulaştırmanın uğraştırıcı prosedürlerinden sıyrılarak sadece bedel tespiti sorununu halletmekle mülkiyeti ele geçirmektedir.

Kamulaştırma Avukatı

Kamulaştırma avukatı gibi kanunumuzda bu alanda spesifik bir alan bulunmamaktadır. Ancak ceza avukatı, aile hukuku, gayrimenkul hukuku gibi avukatlar istediği alanlarda ve uzmanlaşmak istediği alanda kendini geliştirir ve bu alanda davalar alabilmektedir. Ancak hiçbir avukat şu avukatı bu avukatı gibi bir kalıbın içine koymak istemez. Ancak dava tecrübesi gibi hususlar etkili olabilmektedir.

Kamulaştırma Davalarına Bakan Uzman Avukat

Böyle bir uzmanlık alanı olmasada kamulaştırma davaları eşya hukuku ve imar hukukunun düzenlendiği kanunlar bakımından gayrimenkul hukuku alanında çalışma yapan avukatlara halk tabiriyle uzman kamulaştırma avukatı gibi yakıştırmalar yapılmaktadır.

Kamulaştırma Avukatı İstanbul

Kamulaştırma avukatı istanbul veya başka bir şehir fark etmeksizin dava alabilir. İstanbul’da kamulaştırma avukatı sayısının git gide artmasıyla bu alanda nitelikli yargılamalar ve dava süreci oluşmaktadır.

Bu sebeple kamulaştırma bedeli yani bir diğer ismiyle de istimlak bedelinin ödenmemesi üzerine kamulaştırma avukatı diye bir tabir olmasada avukat yardımıyla sürecin takibi hak kaybı yaşamanıza engel olacaktır.