Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş olmasına karşın, Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş bulunan eser sözleşmesi ile taşınmaz satımı sözleşmesinin unsurlarını taşıyan bir sözleşmedir. Bu sözleşmede, arsa sahibi arsasının belirli paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.
Uygulamada en çok rastlanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi türü, arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat ettiği, müteahhidin de arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu türdeki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı tek bir sözleşmede bir arada düzenlenmektedir. Bu sözleşmede arsa sahibi müteahhide ait olacak bağımsız bölümlere isabet edecek arsa paylarını müteahhide satmayı vaat etmekte, müteahhit de arsa üzerine inşaat yaparak belirlenen bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de binayı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz satım sözleşmesi ve istisna sözleşmesine ilişkin hükümler içerdiğinden ve tarafların karşılıklı edimleri bakımından her iki sözleşmenin hükümleri birleştiğinden doktrin ve uygulamada çift tipli karma sözleşme olarak nitelendirilmektedir.
Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için, yani Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bilahare bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında noterlikçe (resmi) şekilde yapılması zorunludur. Noterlikçe yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri ancak TBK. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir.
Şekle aykırı yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Ancak müteahhit işin belli bir kısmını yapıp teslime hazır getirirse arsa sahibinden geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ifalar TBK 77. madde sebepsiz zengileşme hükmüne göre isteyebilir.
Ayrıca şunuda unutmamak gerekir. Medeni Kanun 2. Maddesinde iyi niyet ve dürüst kurallarına hukuki sonuçlar bağlamıştır. müteahhit inşaatın tamamına yakınını bitirmeye yakın arsa sahibinden ifasını yerine getirmeye istediğinde arsa sahibi şekle aykırılık iddiasında bulunamayacaktır. Bu tür kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin mahkemelere intikal ettiği durumda mahkeme bilirkişi görevlendirip inşaatın durumu ile ilgili değerlendirme yapacaktır.
Müteahhidin Borçları:
1.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde müteahhidin öncelikli borcu, inşaatı yaparak teslim etmektir.
2.) Sözleşme gereği veya sözleşmeye ilgilendiren kağıtlardan her bir imza için birbiri ile bağıntılı harçlar alınır. Ayrıca, noter harçlarının da fazla istenmesi nedeniyle uygulama da genellikle bu tür ödemeler müteahhit üzerinde bırakılır.
3) Taraflar arasında yapılan sözleşme gereği, arsa sahibi genellikle müteahhit tarafından kendisine verilecek bağımsız bölümleri anahtar teslim almak ister. Buna göre de inşaat için gerekli araç ve gereçleri temin etmek, tamamlamak, proje, ruhsat ve idari işlemler gibi birçok külfet müteahhit üzerinde kalmaktadır.
4.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, hizmet bedelinin ağır olduğu göz önünde bulundurulduğunda, uygulamada yapı denetim masrafları da müteahhit üzerinde kalmaktadır.
5.) İş görme sözleşmelerinde karşı tarafın ve üçüncü kişilerin menfaatlerini düşünerek hareket etme ilkesi uygulanmalıdır. Sadakat ve özen borcu, müteahhidin, arsa sahibi yararına olacak şeyleri yapma, zararına olacak şeylerden kaçınmak anlamına gelir. Buna göre, müteahhidin burada hem arsa sahibine karşı hem de ileride müşteri olarak bağımsız bölümleri satın alacak üçüncü kişilere karşı yükümlülüğü/borcu bulunmaktadır.
6.) İnşaat işlemlerinde, kalite, uzmanlık ölçütleri ve işe gösterilecek özende, çalışmada görev alan işçinin yükümlülüğünden ziyade, arsa sahibinin muhatabı bu durumda işçi değil; işçiden ve sözleşme gereği yapılan işten sorumlu olan müteahhittir.
7.) Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği, bağımsız bölüm veya bölümleri anahtar teslim olarak isteyen arsa sahibine karşı, müteahhidin kullanacağı malzeme ayıplı veya kalitesiz ise, bu malzemenin ayıplı veya kalitesiz olmasından arsa sahibine karşı müteahhit ‘SATICI’ gibi sorumludur.
8.) İnşaat işlerinde kullanılan malzemelerin ayıp nedeniyle oluşturacağı diğer zararlardan müteahhit hatası veya kusuru olmasa dahi birinci dereceden sorumlu olacaktır.
9.) Kat Karşılığı İnşaat işlerinde müteahhitler, inşaatta bulunan bir çok detay ve diğer ince işleri; uzman taşeronlara yaptırmak durumundadır. (Cam, elektrik, sıhhi tesisat, asansör vs.) Fakat, bu işlerin gözetim, denetim ve yönetimi müteahhit tarafından yapılacağından, bu tür işlerden çıkacak uyuşmazlıklarda da arsa sahibine karşı müteahhit sorumlu olacaktır.
“Müteahhidin özen ve sadakat borcu”, sözleşmenin kurulması ile başlayan ve inşaatın teslimine kadar devam eden bir borçtur. Bu borç inşaatın tesliminden sonra, “ayıba karşı tekeffül sorumluluğu” şeklinde kendini gösterir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem müteaahide hem de arsa sahibine çeşitli hak ve yükümlülükler getiren iki taraflı bir gayrimenkul hukuku sözleşmesi olduğundan uyuşmazlık halinde bir gayrimenkul avukatı yani gayrimenkul hukuku alanında tecrübe sahibi bir avukat vasıtasıyla savunma yapılmasında yarar vardır.
