Hürriyet Mahallesi, Kız Kalesi Sokak No:3 İç Kapı: 2, 34403 Kâğıthane/İstanbul
trenfrdearru

Kira Alacağımı Alamıyorum

Kira Alacağımı Alamıyorum

Türkiye’de artan göç dalgası ve beraberinde konut yetersizliği, kredi faizlerinin yüksek oluşu sebebiyle kiralık ev veya işyeri artışları oldukça fazlalaştı. Ama tüm faktörlerin yanında ekonomik kriz ve göç dalgasındaki kültür farklılıkları kira ödemelerindeki anlayışlar da yeni bir düzen getirmiştir. Kiracı ve kiraya veren arasında kiraların ertelenmesi geç ödemelerinin yanı sıra kiracının ifa etmesi gereken yükümlülüklerini yerine getirmeyerek kiralanan meczunu terk etmesiyle son bulmaktadır. Ancak bir diğer kiraya verenlerin karşılaşmak istemedikleri durum ise kiracıların hem kiraladıkları meczunu kullanıp bedelini ödememesidir.

Bazı kiracıların da yapmış olduğu sözleşmeye dayanarak gelenek ve genel ahlak kurallarına uymayan talepleri de olduğunu görebilmekteyiz. Borçlar kanunu gabin hükümlerine dayanarak iptali istenebilmektedir. yani sözleşmenin bir tarafa fazla yükler yükleyerek aşırır faydanlanması anlamına gelmektedir. Gabin iddiasını kiraya veren yada kiracı ileri sürebilmektedir.

Kira sözleşmesi borçlar kanunu 299. Maddesi gereği kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Konut Kirasının Kanuni Tanımı :
Kişinin sürekli ikamet ihtiyacını karşıladığı yer konuttur. Konut olarak değerlendirilme şartı kişinin burada çevreden gelen etkilere karşı bir koruma sağlamasıdır. Bu sebeple çadır veya baraka gibi yerler konut kirasına konu olmazlar.

Çatılı İşyeri Kanuni Tanımı :

Ticari faaliyetlerin yürütüldüğü satış yerleri, bürolar, mağazalar iş yeri kirasına konu olurlar. Üstü kapalı olmayan yerler için kanundaki çatılı iş yeri kirası hükümleri uygulanmaz.

Kanun kiracıyı koruyan tedbirler alarak düzenlemeler yapmış olsa da kiracının tahliyesi ilişkin hususlar belirtilmiştir.

Bahsedilen dava türlerinde neredeyse her biri için farklı dava açma süreleri belirtilmiştir. Belirtilen dava açma süresinden önce veya sonra dava açtığınızda dava ret olacaktır. Bu durumda davada haklı olmanız bir anlam ifade etmez zira esas incelemesine geçmeden usulden ret olacaktır. Bundan sonra yeniden dava açmak için bir sonraki dava açma süresini beklemek durumunda kalabilirsiniz ki bazı durumlarda bu 6 ay veya 1 yıl sonrayı bulabilmektedir. Bu bakımdan kiracı tahliyesi konusunda uzman bir avukat veya hukuk bürosu ile çalışmanız mantıklı olacaktır.

Yeni Maliki Gereksinimleri Tahliyesi ile Kiracı Tahliyesi

Evi satmak kirayı çıkarmak için bir sebep değildir. Evi satacak olan kişi içinde kiracı ile satmak durumundadır. Bu durumda evi yeni alan malikin belli hakları söz konusudur. Kira konusu yeri sonradan edinen yeni malikin o yere kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı olması sonucu iktisaptan itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirimin varmasıyla iktisaptan itibaren 6 ay sonra ve sözleşmenin bitiminden sonra 1 ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Yine burada da yukarıdaki ihtiyaç nedeni ile tahliye davası türündeki ihtiyacın ispatı bakımından aynı şartlar mevcuttur.

Ancak burada belirtmek gerekir ki kiracı evi satın almak isteyenlere evi göstermek zorundadır. Bunu yapmaması durumunda ev sahibi mahkemeye başvurarak evin belirli gün ve saatlerde gösterilmesini mahkeme kararı ile sağlayabilir.

Taşınmazın Yeniden İnşası Amacı ile Kiracı Tahliyesi

Kanuna göre kiralananın “esaslı şekilde” tamiri, inşası veya yıkımı gerekiyorsa kanunda sayılan zaman şartına uyularak tahliye davası açılabilir. Bu durumun da belirli şartları mevcuttur. Basit tamir ve değişiklikler durumunda bu dava türü açılamaz.

Haklı Sebepten İki Tane İhtara Dayalı Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanununda belirtilen süre zarfı içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracıya yapılan iki tane haklı ihtar sonucu kiralayanın sözleşmeyi sona erdirme hakkı olur. İhtar noter aracılığıyla, mektupla veya telgrafla yapılabileceği gibi ödeme emriyle de yapılabilir. İhtarlar bir kira yılında farklı aylara ait ödemezlikler için olmalıdır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Tahliyesi

Kiracı yazılı bir tahliye taahhütnamesi vermişse bu durumda bu tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı evden çıkarmak mümkündür. Ancak kiracıdan alınan tahliye taahhüdünün geçerli olması gerekir, bunun için bir takım hususları içermesi gerekmektedir aksi halde taahhüt geçersiz sayılacak ve dava reddedilecektir. Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için;

  • Yazılı olmalıdır.
  • Kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olmalıdır.
  • Belirli bir tarihin yazılması gerekmektedir.
  • Tahliye taahüdünün imza tarihi, kira sözleşmesinin imza tarihinden belirli bir süre sonra olmalıdır. Burada amaç, kiracının baskı altında taahhüt imzalamasının önlenmesidir.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Kirayı ödememek en önemli tahliye nedenlerinden biridir. Bir kiranın bile gecikmesi ve ödenmemesi tahliye nedenidir ve ödeme emrine rağmen kiracı ödememeye devam etmesi durumunda kiracı evden çıkarılabilir. Kiranın ödenmemesi durumunda en hızlı ve mantıklı yol kiralanan taşınmazların ilamsız icra yolu ile tahliyesidir. Bu yol ile hem borcun tahsili hem de kiracının tahliyesi aynı anda sağlanabilmektedir. Dolayısı ile iki ayrı işlem yapmaya gerek kalmamaktadır. Usul olarak ise ödenmeyen kiralar için icra vasıtası ile ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içerisinde borca itiraz etmez ise 30 gün içerisinde kira borcunu ödemelidir. Ödememesi durumunda hakim tahliyeye karar vermektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur:

Kiraya veren alacaklı, kiracıdan hem tahliye hem kira bedeli talep ediliyorsa genel ilamsız icra takip yoluna başvurmalıdır. Bu icra takibi yolunda kiracıya ödenmemiş icra bedellerinin ödenmesi talep edilir. Kiracının ödeme yapması için icra dairesi tarafından yine süre verilmektedir.

Kiracıya verilecek süre en az 10 gün ve yukarıda belirttiğimiz konut ve çatılı iş yerlerinde 30 gündür.

İcra takibi içerisinde sürelerde farklılı yaşanabilmektedir. İcra takibinde gönderilen ödeme emirlerinde sözleşmeler 6 aydan kısa bir süreliğine kurulmuş ise itiraz süresi 3 ( üç ) gündür. Eğer kira sözleşmesi 6 aydan fazla olan sözleşmeler de ise genel ilamsız takip itiraz süresi olan 7 ( yedi ) gündür. Süresi içinde itiraz edilmez ve ödeme yapılmaz ise icra takibi kesinleşir.

İcra takibine süresi içinde itiraz yapıldığı takdirde icra takibi durmaktadır. Bu durumda alacaklı itirazın iptali davası açabilecektir. İtirazdan sonra kendisine tebliğide yapılan alacaklı 6 ay içinde itirazın iptali davasını açmalıdır.

Eğer kiracı 30 günlük süre içinde ödemesini yaparsa tahliyesi istenemez.

Eğer kiracı icra takibine itiraz ederse, kiraya veren alacaklının itirazın iptali davasında sözleşmenin geçerliliğini ispat etmesi gerekecektir.

Kira alacağından ötürü açılan itirazın iptali davalarının görüldüğü görevli mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleri‘dir.

Kiracının bilmesi gereken husus ise zaman kazanmak üzere yaptığı hareketlerin sonucunda alacaklı kiraya verenin davayı kazanması sonrasında yargılama giderleri ve avukat ile temsil ediliyorsa vekalet ücreti de hükmedileceğidir.

Sadece Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle İcra Takibi ise;

Bu icra takibi türünde genel haciz yoluyla icra takibi uygulanır. Alacaklı kiraya veren kiracıdan sadece gecikmiş kira bedellerinin tahsilini talep edebilir. Bu icra türünde tahliye istenmemektedir.

Eğer kiracının tahliyeside istenirse kiracı icra mahkemelerinde şikayet yoluna başvurabilmektedir.

Kiracı mevcut meczunun tamamındaki kiracılara icra takibinde başvurmalıdır. Bir nevi zorunlu dava arkadaşlığı gibi her birinin zorunlu kılan işlem bütünlüğü vardır. Aynı zamanda birden fazla alacaklı var ise yine bütün alacaklılarının icra takibinde birlikte başvuruda bulunması gerekmektedir.

Eğer alacaklılar bir avukata icra takibi yapılması amacıyla vekalet verirse icra avukatı olarak üstlenen meslektaş icra takibini yerine getirip bütün dava yoluna kadar takibini sağlayabilir.

Bu sebeple kira alacakları ve icra alacakları yönünden icra avukatı ile çalışmanız hak kaybı yaşanmaması yönünden önemlidir.

Ziyaretçi Yorumları - 2 Yorum
  1. nevzat yayla dedi ki:

    Düzenli kira alamiyoerum. 3 aylik ödeme yapmiyor

    1. Avukat Tevfik YILDIRIM dedi ki:

      Hukuki haklarınızı kullanabilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık Ücretlidir. İletişim ve Randevu için arayabilirsiniz.